\u00cdndice de Varia\u00e7\u00e3o de Alugu\u00e9is Residenciais (IVAR) acompanha os pre\u00e7os de contratos de alugueis no pa\u00eds e pretende ser um retrato mais preciso do mercado<\/p>\n\n\n\n
A falta de um indicador capaz de refletir de maneira mais precisa os pre\u00e7os dos alugueis<\/strong> tem sido h\u00e1 muitos anos um obst\u00e1culo para a ind\u00fastria imobili\u00e1ria no pa\u00eds. Em tese, a refer\u00eancia para a maioria dos contratos \u00e9 o \u00cdndice Geral de Pre\u00e7os ao Mercado (IGP-M)<\/strong>, mas, como o pr\u00f3prio nome sugere, trata-se de um indicador que acompanha os pre\u00e7os para o setor produtivo, com bastante influ\u00eancia do d\u00f3lar e pouco relacionado ao custo de moradia em si.<\/p>\n\n\n\n O problema j\u00e1 havia sido diagnosticado faz algum tempo, mas os dois \u00faltimos anos escancararam a quest\u00e3o: o IGP-M subiu quase 50% no acumulado de 2020 e 2021, enquanto a renda m\u00e9dia do brasileiro, com o pa\u00eds mergulhado em crise econ\u00f4mica, est\u00e1 abaixo do patamar em que se encontrava no fim de 2019, antes da pandemia.<\/p>\n\n\n\n Diante desse quadro, o setor privado come\u00e7ou a se movimentar em busca de solu\u00e7\u00f5es. Em 2021, empresas como o QuintoAndar<\/strong> passaram a oferecer a locat\u00e1rios e locadores a possibilidade da troca do IGP-M pelo IPCA<\/strong>, o \u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo, o \u00edndice de refer\u00eancia para a infla\u00e7\u00e3o no pa\u00eds. \u00c0quela altura, o IGP-M havia alcan\u00e7ado mais de 30% no acumulado dos 12 meses anteriores e pressionava as renegocia\u00e7\u00f5es dos alugueis de forma irrealista.<\/p>\n\n\n\n Mas a troca tamb\u00e9m n\u00e3o foi considerada a ideal por alguns especialistas, porque o IPCA acompanha os pre\u00e7os de uma cesta variada de produtos e servi\u00e7os ao consumidor e tem sido bastante influenciado pelo avan\u00e7o dos pre\u00e7os dos combust\u00edveis. Tanto que, em 2021, o indicador fechou com alta de 10,06%, a maior taxa em 6 anos.<\/p>\n\n\n\n Em busca de uma solu\u00e7\u00e3o para a demanda do mercado, a Funda\u00e7\u00e3o Getulio Vargas<\/strong> lan\u00e7ou nesta semana o \u00cdndice de Varia\u00e7\u00e3o de Alugu\u00e9is Residenciais (IVAR)<\/strong>. O novo \u00edndice faz parte de um grupo de outros indicadores calculados e divulgados pela institui\u00e7\u00e3o, a exemplo do \u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor (IPC) e do pr\u00f3prio IGP-M.<\/p>\n\n\n\n “Tanto o IGP-M quanto IPCA s\u00e3o \u00edndices constru\u00eddos para outros prop\u00f3sitos. A grande inova\u00e7\u00e3o do IVAR \u00e9 que ele foi feito exclusivamente para acompanhar a varia\u00e7\u00e3o de alugueis residenciais: h\u00e1, portanto, uma correspond\u00eancia direta com a din\u00e2mica e os fundamentos do mercado imobili\u00e1rio”, explica Paulo Picchetti, pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia da Funda\u00e7\u00e3o Get\u00falio Vargas (Ibre-FGV) e professor da Escola de Economia da FGV-SP.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Picchetti explica que a FGV firmou parceria com administradoras de im\u00f3veis<\/strong>para coletar os pre\u00e7os de contratos novos, reajustados e renegociados. O objetivo \u00e9 ter uma medi\u00e7\u00e3o mais pr\u00f3xima do comportamento do pre\u00e7o dos alugueis, at\u00e9 para medir a disparidade entre o que \u00e9, de fato, praticado no mercado e a varia\u00e7\u00e3o do IGP-M e do IPCA.<\/p>\n\n\n\n Embora tenha sido lan\u00e7ado oficialmente nesta semana, o IVAR fez uso de dados recentes para calcular, de forma retroativa, qual teria sido o valor do indicador m\u00eas a m\u00eas desde 2018. O objetivo foi construir um hist\u00f3rico que permitisse entender o comportamento do mercado nos \u00faltimos anos vis-\u00e0-vis o IGP-M e o IPCA.<\/p>\n\n\n\n O IVAR terminou 2021 em -0,61%<\/strong>, o que refor\u00e7a a tese de que, na m\u00e9dia de mercado, inquilinos realmente negociaram seus contratos com propriet\u00e1rios no contexto da crise econ\u00f4mica e deixando de lado o que o IGP-M apontava (a alta em 2021 foi de 17,78%). A defla\u00e7\u00e3o revela tamb\u00e9m um descolamento relevante em rela\u00e7\u00e3o aos dois \u00edndices. Veja abaixo a compara\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n “Os alugueis n\u00e3o subiram na mesma propor\u00e7\u00e3o dos \u00edndices de infla\u00e7\u00e3o, at\u00e9 porque o contexto do mercado de trabalho e da economia brasileira foi bastante adverso no ano passado. N\u00e3o havia como inquilinos pagarem os 30% do IGP-M ou os 10% do IPCA de reajuste, pois muitos tiveram redu\u00e7\u00e3o salarial durante a pandemia e alguns at\u00e9 perderam o emprego”, observa o professor da FGV.<\/p>\n\n\n\n O c\u00e1lculo do IVAR \u00e9 baseado em cerca de 10.000 contratos de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em quatro das maiores capitais do pa\u00eds: S\u00e3o Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. O objetivo, conta o pesquisador, \u00e9 agregar mais cidades e regi\u00f5es ao \u00edndice ao longo dos pr\u00f3ximos meses, para tornar a amostragem mais completa.<\/p>\n\n\n\n Questionado sobre se acredita que o novo indicador ser\u00e1 adotado como indexador em contratos novos e em renegocia\u00e7\u00f5es de alugueis, Picchetti diz que essa \u00e9 uma decis\u00e3o que partir\u00e1 de inquilinos e propriet\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n “\u00c9 algo que pr\u00f3prio mercado vai decidir. N\u00e3o temos o poder ou a inten\u00e7\u00e3o de estimular que os contratos adotem esse ou aquele indicador. Tudo vai depender do aprendizado do mercado, de como as pessoas v\u00e3o entender o \u00edndice e sua metodologia e, no final das contas, de como o IVAR vai evoluir. Se as partes interessadas entenderem que est\u00e1 refletindo a realidade do mercado, maior a chance de ele ser adotado”, finaliza Picchetti.<\/p>\n\n\n\nComo o IVAR \u00e9 calculado?<\/h3>\n\n\n\n
O IVAR ser\u00e1 o novo \u00edndice do reajuste do aluguel?<\/h3>\n\n\n\n