{"id":6432,"date":"2022-07-08T08:12:08","date_gmt":"2022-07-08T11:12:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/app\/webroot\/blog\/?p=6432"},"modified":"2022-07-08T08:12:08","modified_gmt":"2022-07-08T11:12:08","slug":"a-ruina-dos-fundos-imobiliarios-e-como-reerguer-a-sua-carteira","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/a-ruina-dos-fundos-imobiliarios-e-como-reerguer-a-sua-carteira\/","title":{"rendered":"A ru\u00edna dos fundos imobili\u00e1rios \u2013 e como reerguer a sua carteira"},"content":{"rendered":"\n

Os FIIs viraram um mico com alta da Selic. Mas a queda traz oportunidades para quem busca um rendimento polpudo para os pr\u00f3ximos anos. Entenda.<\/h3>\n\n\n\n
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 Gustavo Pedrosa\/VOC\u00ca S\/A<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Os fundos imobili\u00e1rios pareciam um bote salva-vidas nos idos de 2020, quando o navio da renda fixa tinha afundado. Com a taxa de juros em 2% ao ano, R$\u202f100 mil investidos em um Tesouro Selic da vida rendiam coisa de R$\u202f170 por m\u00eas. Dobrar o capital levaria 35 anos. O jeito era buscar algo relativamente seguro que rendesse um pouco mais, e os FIIs (Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio) entraram no leque de op\u00e7\u00f5es. Esses fundos, afinal, distribuem dividendos mensais para emular a din\u00e2mica do mercado tradicional do aluguel de im\u00f3veis \u2013 uma fra\u00e7\u00e3o do que um inquilino paga de aluguel por um galp\u00e3o vai para voc\u00ea. <\/p>\n\n\n\n

Essa grana pingando na conta mensalmente faz o c\u00e9rebro do investidor colocar os FIIs na caixinha de renda fixa, ainda que eles sejam investimentos de renda vari\u00e1vel, como a\u00e7\u00f5es. Isso atraiu uma mir\u00edade de gente com perfil de risco mais conservador para um investimento de perfil mais agressivo. Em 2017, quando a Selic ainda estava acima de 10% ao ano, 100 mil pessoas tinham esses fundos na carteira. Ao fim do ano passado, o n\u00famero havia chegado a 1,5 milh\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Quem entrou ganhou em m\u00e9dia 8,73% no \u00faltimo ano. R$\u202f100 mil seriam capazes de gerar R$\u202f700 por m\u00eas e dobrar o dinheiro investido em nove anos. Parecia um excelente neg\u00f3cio numa realidade com a Selic em 2%. <\/p>\n\n\n\n

Mas aquela taxa de juros baix\u00edssima durou muito menos que o esperado. Seis meses, para sermos precisos. A infla\u00e7\u00e3o brasileira come\u00e7ou a subir de tal maneira que o Banco Central apertou o modo turbo na alta de juros, a ferramenta que ele tem de conter a disparada de pre\u00e7os. Se a Selic levou quatro anos, de 2017 a 2020, para descer dos dois d\u00edgitos e chegar \u00e0 m\u00ednima de 2%, o caminho inverso foi bem mais curto. Bastou um aninho para os juros voltarem \u00e0 casa dos 10% \u2013 10,75%. <\/p>\n\n\n\n

Subitamente, 8% ao ano j\u00e1 n\u00e3o era mais um investimento atrativo, e boa parte de quem tinha migrado para os FIIs fez o caminho de volta \u00e0 renda fixa. <\/p>\n\n\n\n

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\u201cAlgumas pessoas tomaram uma posi\u00e7\u00e3o maior do que deveriam no seu portf\u00f3lio de fundos imobili\u00e1rios, e agora est\u00e3o saindo com tudo\u201d, afirma Ricardo Figueiredo, da casa de an\u00e1lise Spiti.<\/p>\n\n\n\n

A fuga em massa criou um colapso no valor dos ativos. Do fim de 2019 para c\u00e1, a queda acumulada do Ifix, o Ibovespa dos fundos imobili\u00e1rios, est\u00e1 em 13%. E o estrago real \u00e9 ainda maior. \u00c9 que existem dois tipos de fundos imobili\u00e1rios. Os de papel, que investem em t\u00edtulos de d\u00edvidas do setor (caso das LCIs e dos CRIs), e os de tijolo, que compram im\u00f3veis de verdade.<\/p>\n\n\n\n

Os fundos de papel subiram, pois s\u00e3o ajudados justamente pela Selic (vamos falar disso mais adiante). Hoje eles respondem por metade do Ifix, o que de alguma maneira mascarou o tombo na outra metade do mercado.<\/p>\n\n\n\n

Segundo a Teva Indices, a queda no segmento de lajes corporativas (os escrit\u00f3rios) foi de 30%. Os shoppings perderam 25%. At\u00e9 os galp\u00f5es log\u00edsticos recuaram, isso apesar da disputa acirrada de e-commerces por cada vez mais espa\u00e7o para seus estoques. <\/p>\n\n\n\n

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Esse \u00e9 o componente de renda vari\u00e1vel dos FIIs, aquele que os investidores tendem a ignorar quando pensam apenas nos alugu\u00e9is. Se algu\u00e9m tivesse investido R$\u202f100 mil em fundos de shopping no fim de 2019 e, por algum motivo, decidisse vender ao fim de 2021, teria amargado um preju\u00edzo de R$\u202f30 mil. <\/p>\n\n\n\n

Olhando assim, parece que investir em im\u00f3veis subitamente se tornou um p\u00e9ssimo neg\u00f3cio. N\u00e3o se engane, \u00e9 coisa de curto prazo. At\u00e9 Warren Buffett, o mais famoso investidor do mundo e conhecido por priorizar a\u00e7\u00f5es, investe em im\u00f3veis. O que ele e outras cobras criadas n\u00e3o costumam fazer \u00e9 cair em armadilhas. Vamos ver algumas aqui. <\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o olhe (tanto) para o dividendo<\/h3>\n\n\n\n

Se o grande chamariz dos fundos imobili\u00e1rios \u00e9 o dividendo mensal, natural que as pessoas busquem aqueles com os pagamentos mais polpudos. Mas essa caracter\u00edstica pode ser uma arapuca. Para entender a mec\u00e2nica da armadilha, vamos primeiro ver como o dividend yield \u00e9 calculado<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Veja o meu caso. Todo m\u00eas eu pago R$\u202f1.500 de aluguel para a propriet\u00e1ria do apartamento onde moro. Para saber se ela faz um bom neg\u00f3cio, n\u00e3o adianta olhar para os R$\u202f1.500 (o dividendo). A chave est\u00e1 na rentabilidade do investimento. Para isso, ela precisa dividir o meu aluguel pelo valor que pagou na compra do apartamento. Vamos dizer que tenha custado R$\u202f200 mil h\u00e1 uns 10 anos. Isso d\u00e1 um dividend yield de 9% ao ano. Not so bad.<\/p>\n\n\n\n

Agora imagine o seguinte: ela quer ter mais um apartamento para alugar, para ganhar R$\u202f3.000 de renda extra. S\u00f3 que hoje um semelhante sai por R$\u202f400 mil. Ela compra e coloca para alugar. Beleza. Com o mesmo aluguel de R$\u202f1.500 no segundo im\u00f3vel, a rentabilidade cai pela metade: 4,5% ao ano. Quando a Selic estava a 2% ao ano, at\u00e9 poderia fazer algum sentido. Agora que o juro subiu, n\u00e3o compensa. <\/p>\n\n\n\n

No caso dos fundos imobili\u00e1rios \u00e9 a mesma coisa. O seu rendimento real depende de quanto voc\u00ea pagou para ter um peda\u00e7o do fundo. Se voc\u00ea compra uma cota com um rendimento de 10% ao ano, tem chances de manter esse ganho por anos a fio. Pouco importa o que vai acontecer com a economia brasileira, ou se a taxa Selic vai subir ou cair \u2013 e se ela cair voc\u00ea ter\u00e1 uma boa renda na m\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A condi\u00e7\u00e3o para garantir tal seguran\u00e7a \u00e9 que os im\u00f3veis em que o fundo investe continuem ocupados por inquilinos ao longo dos anos. \u00c9 por isso que o momento, apesar de parecer ruim, \u00e9 uma boa oportunidade para o investidor. Quando o valor de mercado dos fundos cai, automaticamente o rendimento aumenta \u2013 os inquilinos, afinal, n\u00e3o t\u00eam o aluguel reduzido quando o valor do FII cai no mercado. Se uma cota custava R$\u202f120 e rendia R$\u202f10 por m\u00eas, o yield era de 8,3%. Quando ela cai para R$\u202f100, segue pagando os mesmos R$\u202f10. O rendimento, ent\u00e3o, vai a 10%. <\/p>\n\n\n\n

Se no futuro o mercado se recuperar, e a cota voltar a valer R$\u202f120, quem entrar depois s\u00f3 vai garantir os 8,3%. Quem entrou agora fica com os 10% \u201ctravados\u201d por anos, ou d\u00e9cadas, na alegria e na tristeza, na sa\u00fade e na doen\u00e7a. <\/p>\n\n\n\n

Essas janelas de oportunidade s\u00f3 se abrem porque o pre\u00e7o dos FIIs oscilam todo dia \u2013 o que n\u00e3o acontece com os im\u00f3veis l\u00e1 na imobili\u00e1ria. Basta lembrar que voc\u00ea compra um FII como se fosse uma a\u00e7\u00e3o. As empresas s\u00e3o divididas em a\u00e7\u00f5es; os fundos, em cotas, mas a l\u00f3gica \u00e9 a mesma: todos os dias, investidores usam a bolsa para comprar e vender nacos de fundos pelo pre\u00e7o que eles consideram justo. Isso depende da expectativa que eles t\u00eam com reajustes nos alugu\u00e9is \u2013 se acham que a regi\u00e3o que abriga os im\u00f3veis vai valorizar ou n\u00e3o, por exemplo. E tamb\u00e9m est\u00e1 sujeito \u00e0 varia\u00e7\u00e3o da Selic. Se ela sobe demais, e n\u00e3o d\u00e1 sinais de que v\u00e1 cair t\u00e3o cedo, o pre\u00e7o dos fundos vai l\u00e1 para baixo. <\/p>\n\n\n\n

Depois que o valor das cotas come\u00e7ou a cair, por conta da alta dos juros, o dividend yield subiu. Isso cria oportunidades de compra hoje. Mas n\u00e3o significa que todo fundo com yield alto hoje tenha um futuro promissor. Explico.<\/p>\n\n\n\n

O SP Downtown (SPTW11) \u00e9 um bom exemplo. Ele tinha dois im\u00f3veis na regi\u00e3o central de S\u00e3o Paulo. <\/p>\n\n\n\n

Os dois pr\u00e9dios eram locados para a empresa de telemarketing Atento. Beleza. S\u00f3 que a Atento quis entregar um dos pr\u00e9dios, e a gestora do fundo decidiu, ent\u00e3o, vender a unidade em vez de simplesmente procurar um novo locat\u00e1rio. Em um ano, o valor de mercado caiu 46%. J\u00e1 o dividend yield foi de 16,76%, o segundo maior entre os fundos do Ifix nos \u00faltimos 12 meses. <\/p>\n\n\n\n

O problema \u00e9 que essa rentabilidade n\u00e3o vai mais se repetir. Ela s\u00f3 foi t\u00e3o alta porque o fundo distribuiu aos cotistas o dinheiro recebido pela venda do pr\u00e9dio \u2013 n\u00e3o h\u00e1 a previs\u00e3o de aquisi\u00e7\u00e3o de outro im\u00f3vel. Formou-se uma arapuca para desavisados. Quem comprasse o fundo olhando s\u00f3 o yield passado terminaria com um mico na m\u00e3o. Existe um segundo jeito de evitar ciladas na hora escolher um FII. Vamos a ele.<\/p>\n\n\n\n

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FIIs que investem em d\u00edvidas imobili\u00e1rias, os chamados de fundos de papel, escaparam do colapso. Mas est\u00e3o caros. Gustavo Pedrosa\/VOC\u00ca S\/A<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

N\u00e3o pague caro <\/h3>\n\n\n\n

Sim, n\u00e3o pague caro. Mas tamb\u00e9m n\u00e3o compre s\u00f3 porque est\u00e1 barato. Uma m\u00e9trica bastante comum nos FIIs \u00e9 a compara\u00e7\u00e3o do valor de mercado dele, o pre\u00e7o somado de todas as cotas a cada dia, com o valor patrimonial, que \u00e9 a soma do pre\u00e7o de todos os im\u00f3veis do fundo caso eles fossem vendidos hoje. A ideia \u00e9 a seguinte: a\u00e7\u00f5es sobem e descem de maneira fren\u00e9tica porque companhias t\u00eam perspectiva maior de crescimento. Isso acontece porque elas usam o lucro para reinvestir no neg\u00f3cio. Se tudo der certo, elas lucram ainda mais.<\/p>\n\n\n\n

Os FIIs n\u00e3o fazem isso. \u00c9 que, por lei, eles s\u00e3o obrigados a distribuir pelo menos 95% do lucro na forma de dividendos \u2013 a lei diz que precisa ser de seis em seis meses, mas virou mensal para fisgar mais investidores. Beleza. Acontece que, por causa disso, os fundos n\u00e3o t\u00eam muito para onde crescer. O valor patrimonial s\u00f3 muda se a regi\u00e3o onde ele est\u00e1 fica mais cobi\u00e7ada \u2013 ou cai se h\u00e1 menos gente interessada em se mudar para l\u00e1.<\/p>\n\n\n\n

Mas, ei: como \u00e9 que d\u00e1 para saber se um fundo est\u00e1 caro? \u00c9 quando a divis\u00e3o do valor de mercado (P) pelo valor patrimonial (VP) d\u00e1 mais do que 1. J\u00e1 com um P\/VP abaixo de 1 ele est\u00e1 teoricamente barato. <\/p>\n\n\n\n

Mas isso tamb\u00e9m \u00e9 um exerc\u00edcio para se fazer com cuidado. O fundo mais barato do Ifix atualmente \u00e9 o XP Maca\u00e9, negociado a um P\/VP de 0,35. Poderia ser uma bela oportunidade, n\u00e3o fosse um detalhe: n\u00e3o h\u00e1 a menor previs\u00e3o de quando o im\u00f3vel voltar\u00e1 a ter inquilinos. Por isso que est\u00e1 barato. <\/p>\n\n\n\n

Esse fundo \u00e9 dono de um \u00fanico im\u00f3vel na cidade de Maca\u00e9, no Rio de Janeiro. Ele era alugado pela Petrobras, que decidiu deixar o local, e as cotas despencaram l\u00e1 na B3. L\u00f3gico: os investidores do fundo se viram sob o risco de passar meses (ou anos) sem receber um \u00fanico centavo de aluguel, at\u00e9 que o im\u00f3vel volte a ser alugado. Como a procura por im\u00f3veis em Maca\u00e9 \u00e9 relativamente baixa, essa possibilidade pode n\u00e3o se concretizar t\u00e3o cedo. <\/p>\n\n\n\n

Dos 114 fundos do Ifix, s\u00f3 32 t\u00eam o indicador P\/VP acima de 1 e podem ser considerados caros. \u00c9 o mesmo n\u00famero de fundos com dividend yield acima de 10% (o patamar atual da Selic). Em 21 casos, estamos falando dos mesmos fundos \u2013 contrariando a l\u00f3gica de que s\u00f3 os baratos podem oferecer yield alto.<\/p>\n\n\n\n

E por isso mesmo eles parecem uma boa pedida num primeiro momento: n\u00e3o est\u00e3o a perigo (t\u00eam inquilinos) e pagam bem. Travar mais de 10% hoje \u00e9 uma boa pedida para quem aposta em uma queda forte da Selic nos pr\u00f3ximos anos. Mas, como sempre, \u00e9 preciso cuidado. Nesse grupo est\u00e1 o Iridium (IRDM11). L\u00e1 no come\u00e7o de 2021, ele caiu nas gra\u00e7as dos investidores porque estava com rendimentos de mais de 10%. Resultado: ele \u00e9 o s\u00e9timo fundo com mais cotistas em todo o mercado. <\/p>\n\n\n\n

Tanta gente se jogou de cabe\u00e7a ali que o indicador P\/VP subiu para 1,5. Era insustent\u00e1vel. Em 12 meses, ele acumula baixa de 40% \u2013 e agora est\u00e1 s\u00f3 um pouco acima do que seria o pre\u00e7o justo, o 1. Isso significa que quem colocou R$\u202f100 mil nesse fundo h\u00e1 um ano e precisou vender agora sacou s\u00f3 R$\u202f60 mil. Uma perda de capital consider\u00e1vel para um tipo de ativo que vendem por a\u00ed como se fosse renda fixa. <\/p>\n\n\n\n

Ou seja: mesmo que o yield seja bom, voc\u00ea precisa de aten\u00e7\u00e3o redobrada com fundos que est\u00e3o caros. Eles podem destruir seu capital se voc\u00ea tiver de tirar o dinheiro no curto prazo. <\/p>\n\n\n\n

Seja como for, o fato \u00e9 que 82 dos 114 fundos do Ifix est\u00e3o baratos pelo P\/VP, e se est\u00e3o baratos podem oferecer bons ganhos de capital no futuro. Mas como escolher? Vamos come\u00e7ar pelo setor de escrit\u00f3rios.<\/p>\n\n\n\n

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As cota\u00e7\u00f5es dos fundos que investem em shoppings derreteram com a redu\u00e7\u00e3o do movimento nos corredores \u2013 e menor receita com alugu\u00e9is. Gustavo Pedrosa\/VOC\u00ca S\/A<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Home office forever?<\/h3>\n\n\n\n

L\u00e1 por junho de 2020, auge da primeira onda da pandemia, a XP anunciou que seus funcion\u00e1rios teriam a op\u00e7\u00e3o de trabalhar de qualquer lugar, e o home office seria uma pol\u00edtica permanente. Nisso, a corretora entregou alguns dos andares que ocupava no Corporate Tower, o complexo de duas torres de alto padr\u00e3o em frente ao shopping JK Iguatemi, em S\u00e3o Paulo.<\/p>\n\n\n\n

Se a pr\u00f3pria XP, que vende fundos imobili\u00e1rios, estava decretando o fim dos escrit\u00f3rios, natural que investidores pulassem fora desse barco. E a corretora n\u00e3o estava sozinha, claro. A taxa de vac\u00e2ncia saltou para 25% em S\u00e3o Paulo, segundo Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, uma multinacional de acompanhamento do mercado imobili\u00e1rio. Em 2019, ela era de 19%. <\/p>\n\n\n\n

Mas Giancarlo nunca considerou que essa fosse uma decis\u00e3o definitiva, e sim um jeito de as empresas reduzirem custos com aluguel em um momento de tanta incerteza. A batata quente, de qualquer forma, ficou com os fundos. Passados dois anos, a vac\u00e2ncia continua alta, o que explica o desempenho pior que o mercado. Mas h\u00e1 exce\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

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10 entre 10 analistas do mercado sacam do bolso a carta \u201cFaria Lima\u201d para defender a recupera\u00e7\u00e3o no mercado de escrit\u00f3rios, ao menos os de alto padr\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

No ano passado, o fundo XPPR11 comprou 40% do edif\u00edcio Plaza Faria Lima, uma torre de design arrojado constru\u00edda numa das pontas da avenida ic\u00f4nica de S\u00e3o Paulo, ao lado da esta\u00e7\u00e3o hom\u00f4nima do metr\u00f4. O edif\u00edcio ser\u00e1 entregue com todas as salas locadas. <\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m em 2021, o fundo Bluemacaw (BLCA11) comprou seis andares no P\u00e1tio Victor Malzoni, conhecido como o \u201cpr\u00e9dio do Google\u201d na Faria Lima (66% da \u00e1rea que o fundo adquiriu est\u00e1 locada para a big tech). Na opera\u00e7\u00e3o, ele pagou R$\u202f40 mil o metro quadrado \u2013 em 2013, custava R$\u202f18 mil. Uma amostra de que a regi\u00e3o segue se valorizando.<\/p>\n\n\n\n

Se o escrit\u00f3rio morreu, ent\u00e3o, n\u00e3o foi na Faria Lima. E voc\u00ea deveria procurar por fundos que t\u00eam im\u00f3veis l\u00e1, afirmam os analistas. <\/p>\n\n\n\n

Mas isso n\u00e3o garante por si s\u00f3 o bom desempenho do fundo. No passado, o lugar dos sonhos para uma empresa era a avenida Paulista. Ou ent\u00e3o a regi\u00e3o de Alphaville, em Barueri (SP), j\u00e1 que a cidade oferece isen\u00e7\u00e3o de impostos para atrair empresas. Hoje, o apelo ficou menor.<\/p>\n\n\n\n

E o XPPR11 tem diversos andares em Alphaville<\/a> \u2013 com a debandada das empresas depois que a regi\u00e3o saiu de moda, est\u00e1 com 46% de vac\u00e2ncia. O resultado \u00e9 que, apesar de o fundo ser dono de um dos pr\u00e9dios com o maior potencial da Faria Lima, \u00e9 negociado com 20% de desconto em rela\u00e7\u00e3o ao seu valor patrimonial \u2013 e mesmo assim n\u00e3o gera um dividend yield alto, como a l\u00f3gica determinaria. O rendimento anual est\u00e1 em apenas 7%. <\/p>\n\n\n\n

Como compara\u00e7\u00e3o, um fundo com portf\u00f3lio igualmente diverso e vac\u00e2ncia mais baixa \u00e9 o \u200b\u200bHGRE11. Ele tem im\u00f3veis na Faria Lima, e em outras \u00e1reas da cidade. E a vac\u00e2ncia \u00e9 de 27% (ainda elevada, mas longe de 46%). <\/p>\n\n\n\n

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FIIs que investem em d\u00edvidas imobili\u00e1rias, os chamados de fundos de papel, escaparam do colapso. Mas est\u00e3o caros. Gustavo Pedrosa\/VOC\u00ca S\/A<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Shoppings e galp\u00f5es<\/h3>\n\n\n\n

A situa\u00e7\u00e3o dos FIIs de shoppings n\u00e3o \u00e9 muito distinta da dos fundos de escrit\u00f3rios. A d\u00favida, no fim, \u00e9 se a mudan\u00e7a de comportamento dos \u00faltimos dois anos ter\u00e1 efeitos duradouros. Por exemplo: se as pessoas passaram a comprar mais nos sites de e-commerce, \u00e9 justo imaginar que alguns shoppings fechar\u00e3o as portas, ou passar\u00e3o a cobrar alugu\u00e9is menores (o que quebra as pernas dos fundos). <\/p>\n\n\n\n

Para os defensores desses FIIs, isso n\u00e3o vai acontecer. A ideia geral \u00e9 que os shoppings centers no Brasil s\u00e3o um passeio em si, entretenimento e n\u00e3o apenas consumo. \u201cO shopping soube se adaptar ao ambiente hostil que \u00e9 o Brasil. O modelo de neg\u00f3cio \u00e9 life center, um lugar onde voc\u00ea vai e resolve a vida. Faz passaporte, vai ao m\u00e9dico, academia e eventualmente uma comprinha\u201d, diz Ricardo, da Spiti.<\/p>\n\n\n\n

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De qualquer maneira, se a ideia \u00e9 investir em fundos de shoppings, a escolha deveria ser por aqueles que t\u00eam no portf\u00f3lio empreendimentos voltados \u00e0s classes mais altas. Isso porque o desemprego elevado e a infla\u00e7\u00e3o ceifaram a renda das camadas mais pobres da popula\u00e7\u00e3o, e deve limitar o potencial de recupera\u00e7\u00e3o dos centros de compras que atendem esse p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

A renda de alugu\u00e9is nos shoppings n\u00e3o \u00e9 baseada exclusivamente em um valor fixo. Depende do volume de vendas das lojas. Se o consumo est\u00e1 deprimido, o aluguel fica menor. E a Covid continua a ser um fator de preocupa\u00e7\u00e3o. O aumento de casos causado pela \u00d4micron fez a XP retirar os fundos do segmento de sua carteira de recomenda\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Quase que em oposi\u00e7\u00e3o aos shoppings, os fundos de galp\u00f5es log\u00edsticos dominam as recomenda\u00e7\u00f5es, logo atr\u00e1s dos fundos de papel.<\/p>\n\n\n\n

E se voc\u00ea acredita que os e-commerces v\u00e3o continuar crescendo, faz todo o sentido. A taxa de vac\u00e2ncia dos galp\u00f5es no pa\u00eds \u00e9 m\u00ednima: 8,9%, diz Giancarlo, um percentual que equivale a zero no mundo da log\u00edstica. Al\u00e9m disso, existem \u00e1reas do pa\u00eds, como o Centro-Oeste, que ainda n\u00e3o t\u00eam uma infraestrutura de galp\u00f5es. A tend\u00eancia \u00e9 que haja uma expans\u00e3o, e que esses im\u00f3veis se valorizem. <\/p>\n\n\n\n

No curto prazo, por\u00e9m, a rentabilidade vai depender dos inquilinos, j\u00e1 que a mesma redu\u00e7\u00e3o de renda que afasta consumidores dos shoppings pode afetar o com\u00e9rcio eletr\u00f4nico. <\/p>\n\n\n\n

O segundo maior fundo de log\u00edstica em n\u00famero de cotistas \u00e9 o XPLG11. Ele aparece em carteiras recomendadas justamente por ser negociado abaixo do VP e ter uma carteira de clientes diversificada \u2013 entre eles, Renner, Leroy Merlin e Via. Nos \u00faltimos 12 meses, ele caiu 19%. Dado esse desconto e qualidade dos inquilinos, ele est\u00e1 barato. <\/p>\n\n\n\n

O \u00fanico fundo log\u00edstico caro (pelo indicador P\/VP) atualmente \u00e9 o \u200b\u200bHGLG11 \u2013 mesmo assim, a boa reputa\u00e7\u00e3o do fundo faz com que ele frequente a lista de recomenda\u00e7\u00f5es. Em resumo, o que as corretoras dizem \u00e9 o seguinte: h\u00e1 menos chances de errar quando a aposta \u00e9 nos fundos de galp\u00f5es de log\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n

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Mortos e feridos<\/h3>\n\n\n\n

Vamos voltar aqui aos fundos de papel, os grandes sobreviventes entre os escombros dos FIIs. Como dissemos l\u00e1 no in\u00edcio, eles investem basicamente em renda fixa. As LCIs (Letras de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio), emitidas por bancos, normalmente acompanham a Selic. Os CRIs (Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios) costumam render uma taxa de juros fixa mais a varia\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o, como o Tesouro IPCA+. <\/p>\n\n\n\n

Nos dois cen\u00e1rios, esses investimentos sa\u00edram ganhando. A LCI se d\u00e1 bem quando os juros come\u00e7am a subir, enquanto o segundo tipo vai sempre acompanhar a alta da infla\u00e7\u00e3o. Isso faz com que eles sejam considerados mais conservadores do que os fundos tradicionais, que compram im\u00f3veis e sofrem com a busca por inquilinos e contratos.<\/p>\n\n\n\n

Metade da carteira de FIIs recomendada pelo BTG Pactual \u00e9 de fundos de papel. O mesmo acontece na XP. \u00c9 jogar f\u00e1cil \u2013 e t\u00e1 valendo, j\u00e1 que o foco primordial de qualquer investimento imobili\u00e1rio \u00e9 ganhar dinheiro com menos risco. <\/p>\n\n\n\n

Mas isso n\u00e3o significa que a vida dos fundos de papel ser\u00e1 t\u00e3o f\u00e1cil daqui para frente. Primeiro: depois da disparada dos juros, a tend\u00eancia \u00e9 que eles subam menos a partir de agora. Economistas estimam que o pico da Selic seja de 11,75% \u2013 o que deve dar mais 1 ponto percentual apenas em rela\u00e7\u00e3o ao patamar atual. E a alta de juros tem a miss\u00e3o de baixar a infla\u00e7\u00e3o. Ent\u00e3o a m\u00e1gica que fez os dividendos dos fundos de papel dispararem deve parar de funcionar. E eles podem come\u00e7ar a render substancialmente menos que os fundos de tijolo.<\/p>\n\n\n\n

De qualquer maneira, os fundos de papel seguem como os preferidos dos investidores. Dos 10 fundos com mais cotistas hoje, cinco s\u00e3o desse tipo. O recordista \u00e9 o Maxi Renda (MXRF11), com quase 500 mil investidores.<\/p>\n\n\n\n

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Mesmo assim, a vida do MXRF11 n\u00e3o est\u00e1 f\u00e1cil: ele se tornou protagonista da mais recente crise do FIIs. No fim de janeiro, a Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM) decidiu que a forma como o fundo calculava a distribui\u00e7\u00e3o de dividendos aos acionistas estava errada. A pol\u00eamica \u00e9 a seguinte: fundos s\u00e3o obrigados a distribuir 95% dos lucros semestrais. No m\u00eas a m\u00eas, por\u00e9m, os gestores usavam outro par\u00e2metro, que eles batizaram como \u201clucro caixa\u201d (termo que n\u00e3o existe no mundo da contabilidade, mas vinha at\u00e9 ent\u00e3o sendo aceito pela CVM).<\/p>\n\n\n\n

O segredo aqui est\u00e1 na isen\u00e7\u00e3o de IR, que vale para o pagamento de dividendos, mas n\u00e3o para o ganho de capital. Se a renda do fundo vem do aluguel que inquilinos pagam, voc\u00ea n\u00e3o paga imposto pelo dividendo. <\/p>\n\n\n\n

Ao usar o tal \u201clucro caixa\u201d, o Maxi Renda pagava aos acionistas um valor maior que o lucro real que ele obteve, de modo a inflar a valoriza\u00e7\u00e3o do fundo. A CVM entendeu que esse excedente precisaria ser considerado uma amortiza\u00e7\u00e3o \u2013 devolu\u00e7\u00e3o de parte do dinheiro investido \u2013 e isso paga imposto.<\/p>\n\n\n\n

E ainda que a decis\u00e3o seja exclusiva para esse fundo, o \u00f3rg\u00e3o decidiu que outros fundos que seguem a mesma metodologia deveriam mud\u00e1-la. <\/p>\n\n\n\n

Ainda cabe recurso, e certamente o debate entre gestores e CVM ir\u00e1 longe. S\u00f3 que isso abalou a estrutura mais s\u00f3lida mantida que FIIs tinham conquistado nos \u00faltimos anos. <\/p>\n\n\n\n

Por tudo isso, as premissas que dissemos aqui s\u00e3o t\u00e3o importantes: n\u00e3o compre fundos caros, cuidado com os baratos demais, e nem olhe s\u00f3 para os dividendos. Escolha bons fundos, aqueles com im\u00f3veis bem localizados, com bons inquilinos \u2013 e que seja no plural, para voc\u00ea n\u00e3o ficar na m\u00e3o caso o eventual locat\u00f3rio \u00fanico decida se mudar. Existem sites especializados em pesquisar essas informa\u00e7\u00f5es em tempo real: Funds Explorer e Clube do FII s\u00e3o dois deles \u2013 vai ser importante. De resto, Tony Soprano estava certo no seu conselho: \u201cCompre terras. Deus n\u00e3o tem feito mais terra por a\u00ed\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Fonte: Voc\u00ea SA<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Os FIIs viraram um mico com alta da Selic. Mas a queda traz oportunidades para quem busca um rendimento polpudo para os […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":6433,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"iawp_total_views":1,"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[],"class_list":["post-6432","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-noticias-campal"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6432","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6432"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6432\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6433"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6432"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6432"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.campal.com.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6432"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}